27城楼面价下跌,深圳大跌45%,明年各大城市房价跌幅榜在此?真相是……

2018-12-18 数据宝 数据宝

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明年房价是涨是跌?


国家统计局发布的70个城市11月房价数据显示,多达17个城市的二手房价格环比下调,厦门、北京、无锡环比跌幅排在前三,分别下跌0.7%、0.6%和0.6%。而近期论坛上一张50个城市土地交易数据显示多达27城楼面价下跌,暗指明年各大城市房价跌幅,真相果真如此

 

任泽平曾经说过,房地产市场长期看人口、中期看土地、短期看金融。从土地方面来看,大量廉价土地入市,可能会引发房价的调整。数据宝统计显示,有8个城市今年的土地成交同比增加超30%且楼面价出现了下降,它们会出现在明年城市房价跌幅榜吗


27城楼面价下跌,深圳大跌45%


中原地产研究中心近期发布了2018年前11个月50个城市土地交易数据。数据显示,有27个城市楼面价出现下跌。其中,南京、成都两个城市楼面价同比分别下跌47%和46%,分列前两位,深圳楼面价同比下跌44.81%位居第三位,厦门、乌鲁木齐福州三个城市同比下跌均超过30%,苏州、天津、济南、合肥、金华等5个城市均下跌超过20%。

 

楼面价上涨的23个城市中,贵阳同比涨幅最大,达到了77.19%;潍坊同比上涨62.16%;泉州同比上涨54.78%;石家庄同比上涨54.34%;长沙同比上涨52.31%;广州同比上涨46.41%;上饶同比上涨30.98%。

 

此外,从数据中可以看出,50个城市土地成交溢价率也出现大幅下降。只有深圳、西安、广州3个城市溢价率出现上升,其他的47个城市同比均大幅下跌,济南、上海、南京等城市溢价率同比下降超过80%。



真相一:楼面价有低估嫌疑

 

部分读者看到这些数据时,在“面粉价格大降、面包价格也会下降”的思维下,认为明年各大城市房价跌幅榜或就此出炉,而南京、成都、深圳等城市更是排到房价跌幅榜前列去了。


不过,却有细心的观众发现,上海的楼面价才8223元每平,深圳的楼面价才7195元每平,远低于当地房价水平。值得一提的是,上述50城中只有北京楼面价超过万元。

 

而数据宝统计的数据显示,北京市今年以来住宅成交土地楼面价达到23195元每平,深圳市楼面价达到15383元每平,上海市楼面价达到11033元每平。单中有10个城市楼面价超过万元,显然这个数据更符合常识。


 

真相二:楼面价或未出现大幅下降


在楼面价数据较为失真的情况下,其涨跌情况的真实性也就值得怀疑了。数据宝统计的数据显示,101城市中,有64个城市今年住宅成交楼面价同比上涨,占比超过六成。其中,呼和浩特、湘潭、张家口等7个城市楼面价同比翻倍上涨。

 

对比最强烈的是,50城土地交易数据中深圳楼面价同比下跌近45%,而数据宝统计数据显示同比涨幅翻倍。事实上,近年来深圳住宅成交楼面价频频出现暴涨暴跌的情况,主要在于成交实在太少,一年下来只有几块地成交,一旦成交土地位置变化较大,往往出现巨大的价格波动情况。

  


真相三:地价跌幅榜即是明年房价跌幅榜?


任泽平曾经说过,房地产市场长期看人口、中期看土地、短期看金融。短期来看,金融基本上已经锁死了整个楼市的流动性,包括限购限价限售等种种手段;中期得看土地,就是城市土地供给问题,土地供给跟不上,价格容易上张,土地供给跟上了,但供给价格非常高,房价也容易上涨。那么,从这个角度看,大量的廉价土地入市,可能会导致房价的下跌。

 

数据宝统计显示,今年有37个城市楼面价出现下降。其中,兰州市今年楼面价为1204元每平,较去年同比下降60.82%居首;桂林市今年楼面价只有664元每平,较去年下降53.73%。韶关市今年楼面价只有357元每平,较去年下降52.84%。此外,成都市、建德市、唐山市等几个城市楼面价下降均超过40%。

 

从成交面积来看,37个楼面价下降的城市中有13个城市成交面积同比增长。其中,楼面价下降5.75%的平顶山市成交面积同比增长127.47%居首;楼面价下降居首的兰州市成交面积同比增长达117%。此外,保定市、沈阳市、南宁市等几个城市成交面积均增超30%。

 

值得一提的是,楼面价很难反映城市整体情况,区域的不同可能导致楼面价变动较大。因此,对于不同的城市而言,其楼面价与房价的关系还要具体分析。



真相四:溢价率确实出现大幅下降


各个城市楼面价溢价率出现大幅下降,这一点数据宝统计的数据与50城土地交易数据接近。数据宝统计显示,逾七成城市今年溢价率同比去年下降。不过,溢价率同比大幅下降情况,只是在玩文字游戏而已。


比如某个城市去年溢价率是50%,今年是25%,则溢价率同比下降50%,但实际上楼面价溢价率仍达到25%,这对于期盼房价下跌的人来说,显然不能算得上是个好消息。从整体上来看,数据宝统计的今年各城市楼面价溢价率为19.21%,较去年的近40%明显缩水。 


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